Parts sociales de la SCI familiale




Transmission et
démembrement croisé




Constituer une SCI est une excellente solution pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier afin de minimiser les droits de succession que leurs enfants devront payer un jour.
La division d’un immeuble en parts sociales permet en effet de donner des parts en franchise d’impôts allant jusqu’à 100 000 euros par enfant, par période de 15 ans - on retrouve là l’abattement légal entre parents et enfants, qui se reconstitue tous les quinze ans - .
Mais outre que cette donation peut se faire à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (opération impossible à réaliser avec un immeuble classique, en indivision…), au-delà de 100 000 euros, les parts supportent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. L’explication : divisé en parts sociales, le bien perd d’office 30% de sa valeur vénale du fait de sa moindre liquidité.

En matière d’ISF, et pour la même raison, les parts de SCI bénéficient d’un abattement pouvant atteindre 15%. Toujours bon à prendre.

Le démembrement croisé des parts sociales


Le démembrement est un bon moyen de transmettre les parts, et de conserver une garantie de conserver le droit d’habiter le bien immobilier dans le cas d’un couple, ou de grands parents envers les petits enfants. demembrementdesparts

Il est également intéressant pour les couples non mariés, d’utiliser le démembrement croisé de parts de SCI pour la résidence principale afin d’assurer le maintien dans les lieux du concubin survivant jusqu’à son propre décès, avec une fiscalité allégée et sans ingérence des héritiers.
Avant de donner un exemple pratique, précisons ce que sont l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit :
Ainsi que le définit l’article 578 du Code civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
En d’autres termes, l’usufruitier est celui qui n’est pas propriétaire d’un bien immobilier ou parts de société, mais en bénéficie.

Ses droits sont notamment ceux d’habitation et d’usage à titre gratuit ou contre paiement d’un « loyer » au propriétaire appelé nue-propriétaire (voir plus loin).
Il lui est possible aussi de louer les locaux et d’en conserver totalement le fruit, c’est-à-dire, les montants encaissés sans avoir à en reverser au nu-propriétaire, de donner son droit d’usufruit à bail, de le vendre ou de la céder à titre gratuit ou pas. Toutefois, s’il s’agit d’un bail rural ou commercial (industriel, artisanal ou commercial), qu’il s’agisse de location ou de vente, le nu-propriétaire doit donner son accord préalable.

Il a l’obligation de conserver le bien immobilier en parfait état, procéder aux réparations locatives d’usage (sauf gros travaux restant à la charge du nu-propriétaire) et ne pourra réclamer d’indemnité ni dédommagement pour améliorations, à la fin de l’usufruit.
La durée de l’usufruit peut-être fixée pour un certain nombre d’année (3, 5 7 ans, etc.) non imposé par la loi, ou en viager (toute la durée de vie du nue-propriétaire).

La nue-propriété :
Le nue-propriétaire est celui a qui appartient un bien ou parts sociales qu’il peut donner en usufruit à une autre personne. Il est dans l’obligation (le propriétaire c’est-à-dire, la SCI s’il s’agit d’une société immobilière) de prendre à sa charge, les grosses réparations comme les celles gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues, murs de soutènement et clôture en entier. Il doit également prendre en charge les réparations d’entretien (article 606 du Code civil).

Les articles 544 du Code civil et suites, créés par la loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804 (toujours en vigueur) définissent ainsi :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » puis « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».


Cas pratique de démembrement croisé


Monsieur CEAMOI et Madame CEAMOI née JANVEUBIEN âgés respectivement de 56 et 51 ans souhaitent acquérir un logement d’une valeur de 270 000 €. La protection du concubin survivant en cas de décès est l’une de leur préoccupation. Ils désirent que le survivant puisse occuper paisiblement le logement sans ingérence des héritiers. D’autre part, ils désirent minimiser le montant de la fiscalité liée aux droits de succession.

lls décident de constituer une SCI de famille en démembrement croisé, laquelle SCI achètera le bien. Le capital de la société est divisé en 100 parts numérotées de 1 à 100. Monsieur CEAMOI détient la nue-propriété des 50 premières parts et l’usufruit des 50 suivantes. Madame CEAMOI née JANVEUBIEN détient l’usufruit des 50 premières parts et la nue-propriété des 50 dernières parts.

En conséquence, si Monsieur CEAMOI décède le premier, Madame CEAMOI née JANVEUBIEN aura l’usufruit des 50 premières parts et surtout la pleine propriété des 50 parts restantes. Si Madame CEAMOI née JANVEUBIEN décède la première, Monsieur CEAMOI aura la pleine propriété des cinquante premières parts et l’usufruit sur les parts suivantes.

A condition d’avoir rédigé avec la plus grande précaution une clause dans les statuts relative aux droits respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires, le conjoint survivant conservera le contrôle de la société et pourra continuer à occuper le logement sans aucune difficulté.

Second avantage, à l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété sera reformée sur 50 parts sociales (la moitié du bien), sans aucune fiscalité. Seule la nue-propriété des cinquante autres parts tombera dans la succession du concubin décédé (habituellement, on dit « pré-décédé »). En présence d’un enfant, le jeu de l’abattement de 159 325 € (succession en ligne directe) viendra neutraliser la fiscalité sur les 50 parts en nue-propriété.

Au décès du second conjoint, les héritiers de chaque conjoint détiendront la pleine propriété de la moitié des parts sociales.

Notaire obligatoire
pour le démembrement
concernant l'immobilier


S’il s’agit de démembrer les parts d’une société sans immobilier, le démembrement peut être librement décidé par les associés.

Dès lors qu’un démembrement concerne les parts d’un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire - à la création ou durant la vie de celle-ci. Profitez de cette occasion pour lui exposer votre projet de succession croisée, la manière de procéder et lui demander des conseils, le montant des réductions de droits, etc. Ils seront compris dans ses honoraires.
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L'essentiel
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• USUFRUIT : c'est le droit de jouir de biens dont un autre est propriétaire.

• NUE-PROPRIETE : il s'agit du propriétaire de biens ou de parts sociales qu'il peut donner en usufruit à une autre personne.

• DEMEMBREMENT CROISE DE PARTS : il permet de transmettre les parts sociales d'une société et de conserver le droit d'habiter dans le bien immobilier.

• TRANSMISSION A TITRE GRATUIT DE PARTS : la loi permet de donner légalement jusqu'à 100 000 euros sans payer d'impôt par période de 15 ans, par exemple entre parents et enfants. Concernant l'ISF, les parts de SCI bénéficient jusqu'à 15% d'abattement.

• INTERVENTION DU NOTAIRE : Elle n'est pas obligatoire dans le cas d'un démembrement de parts sociales sans immobilier. Toutefois, dès l'instant où la société fait l'acquisition ou si un associé apporte un bien immobilier, son intervention est requise. Précision : la SCI peut être créée sans notaire. Le montage de la structure juridique - la société - est indépendante de l'achat d'un bien. On peut donc monter seul sa société.


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