Impôts
Régime fiscal de
la
SCI familiale
La société civile immobilière familiale est une forme juridique choisie par les familles et les fonctionnaires (*) pour la gestion de leur patrimoine immobilier. Dans une telle forme sociétale, la fiscalité peut parfois sembler complexe sur l’imposition des bénéfices. Cet article vise à vulgariser aussi simplement que possible, le principe des règles fiscales applicables.
Le bénéfice est le résultat des recettes auquel on soustrait les dépenses (autorisées, c’est-à-dire, ayant un rapport direct avec l’objet de la société). Ce qui exclu l’achat d’une voiture au nom de la SCI par exemple. Celle-ci pourrait être possible dans le cas d’une société d’une certaine importance, propriétaire de nombreux bien immobiliers (voire immobiliers agricoles) nécessitant l’usage non pas d’une voiture de tourisme, mais d’un véhicule utilitaire à la condition de pouvoir prouver qu’il est indispensable pour le bon fonctionnement. Nous vous le déconseillons vivement d’un point de vue fiscal. Les conseils d’un comptable sont les bienvenus en la matière.
Les recettes sont essentiellement composées de la location du ou des biens immobiliers dont elle est propriétaire. Ceux-ci ne peuvent qu’être loués « non meublés » c’est-à-dire, des locaux vides. Si elle loue « en meublé », le statut juridique devient commercial et non civil au même titre que les établissements hôteliers par exemple. En conséquence, la structure ne peut revêtir la forme civile (SCI) mais celle commerciale (SAS, SASU, SARL, EURL, individuelle, etc.).
Il existe trois types d'imposition pour une SCI
• Imposition sur le revenu (IR)
La location des locaux appartenant à la société civile immobilière n’est pas commerciale dès l'instant où les locaux sont loués vides, qu'il s'agisse d'une location à un particulier ou à un professionnel indépendant, ou a une société. Les bénéfices nets sont partagés proportionnellement au nombre de parts sociales détenues dans le capital social. Chaque associé est donc redevable de l’impôt progressif (IR) appliqué à la somme perçue en fin d’exercice (composé de 12 mois) au titre des revenus fonciers, lesquels s’additionnent aux autres revenus (salaire, pensions diverses, etc.). Dans ce cas de figure, la société ne paie aucun impôt.
• Régime foncier applicable à chaque associé
Lorsque les revenus fonciers issus uniquement de la location sont inférieurs à 15 000 euros par an (soit 1 250 euros par mois), n’importe quel associé peut bénéficier en tant que contribuable, du régime micro-foncier à la condition que la SCI soit imposée sur le revenu. Le choix revient personnellement à chaque associé lors de sa déclaration annuelle. La société n’est pas concernée par cette décision. Comme précédemment, elle ne paie pas d’impôt. Certains peuvent demander ce régime, d’autres pas.
• Régime de l’impôt sur les sociétés (IS)
Voir Flat Tax, ci dessous.
La Flat Tax : une économie de 2,2 % !
Qu'est-ce que la Flat Tax appelée aussi, Prélèvement Unique (PFU) ? Cette nouvelle appellation vise à simplifier le système d'imposition en appliquant un taux d'imposition unique à tous les bénéfices des sociétés en particulier, quels que soient leur nature et leur montant. Bien que la FLAT TAX soit souvent associée à la fiscalité des particuliers, elle s'applique désormais d'office aux sociétés et autres entreprises.
Au 1er janvier 2023, la Flat Tax replace et simplifie le calcul de l'impôt sur les bénéfices et font réaliser une appréciable économie. Le taux d'imposition sur le bénéfice est unique : 30 % (incluant l’impôt sur les sociétés de 12,8 % et 17,2 % pour les contributions sociales) jusqu'à un bénéfice de 42 500 euros. Au delà de ce seuil, l'impôt est fixé au taux de 25 % (au lieu de 12,8 %) + 17,2 % .
Contrairement aux deux cas précédents, c'est la société qui est redevable de l’impôt sur les sociétés. Les associés n’en paient pas.
Taxe sur la Valeur ajoutée - TVA
La TVA (20%) n’est applicable sur les loyers, uniquement pour les locaux loués à un professionnel ou à une société assujettie à la TVA, (micro entrepreneur selon son plafond d’imposition, entreprise individuelle, libérale, artisanale ou mixte). Cette taxe n'est pas applicable aux locations destinés aux particuliers. Avant de prendre une décision, il est judicieux de consulter un professionnel de la comptabilité.
Nouvelles obligations de déclaration pour les propriétaires d'un bien immobilier
En France, La DGFIP dénombre 34 millions de propriétaires pour 73 millions de locaux d'habitation. Direction Générale de l'information légale et administrative (première ministre du 26 janvier 2023) a publié les nouvelles obligations pour les propriétaires d'un bien immobilier (particuliers et entreprises) à usage d'habitation personnes morales et particuliers d'une résidence préincipale, secondaire, d'un bien loicatif ou vacant, , lesquels d'effectueront la déclaration sur leur espace du site internet des impôts. Sont concernés par cette obligation déclarative annuelle les :
• sociétés civiles immobilières,
• usufruitiés,
• propriétaires indivis
Sur le formulaire, il leur est indiqué de préciser à quel titre ils les occupent ou s’ils les mettent en location, de déclarer l'identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier. Par la suite, seul un changement de la situation (changement de locataire) nécessitera une nouvelle déclaration.
Texte de loi de référence :
_________________________
(*) Le fonctionnaire doit se consacrer totalement à la tâche liée à sa fonction et s’y donner à 100 %, il n’est pas autorisé à entreprendre parallèlement une activité commerciale, participer à une société ni la diriger etc. comme le stipule, en résumé, leur code de déontologie. Depuis ces dernières années, le législateur semble vouloir assouplir les règles et permettre aux fonctionnaires d’être associés dans une société non commerciale pour gérer leur patrimoine familial immobilier direct.
Cependant, une SCI est une société civile, non commerciale.
Une SCI FAMILIALE est donc l’outil approprié. le fonctionnaire peut détenir dans ce cadre précis, des parts sociales et percevoir les bénéfices, ces derniers n’étant pas considérés comme des revenus commerciaux, tout comme le statut civil d’une SCI destinée à gérer le patrimoine familial (réponse ministérielle à l’assemblée – 12ème législature, question n° 61284 question publiée au JO le 29/03/2005 page 3132 et réponse publiée au JO le 12/07/2005 page 6917). Un flou juridique demeure cependant pour l’accès pour le fonctionnaire au titre de gérant de la SCI familiale. Un autre membre de la famille peut l’être, sous contrôle de l’ensemble des associés par exemple (avril/mai 2023).
Source : Cabinet du Premier ministre.
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