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R : C’est une société civile immobilière réunissant des membres d’une même famille jusqu'au 4ème degré, c'est à dire :
- premier degré : enfants du défunt, son père et sa mère ;
- deuxième degré : petits enfants, et grands parents du défunt. Les frères, sœurs, petits enfants du défunt sont également parents à ce degré ;
- troisième degré : arrière-grands-parents du défunt, ses oncles, tantes, neveux et nièces ;
- quatrième degré : grands oncles, grandes tantes, cousins germains, petits-neveux, petites-nièces du défunt.

Ils peuvent apporter par exemple de l’argent (la loi n’exige aucun minimum) ou tout ou partie d’un bien immobilier dont ils sont propriétaires.

R : NON, la société doit être exclusivement composée d'associés de la même famille jusqu'au 4ème degré, ainsi que leurs conjoints et enfants. Peuvent donc s'associer : les enfants, son père et sa mère, petits enfants, grands parents, frères et sœur, petits-enfants du défunt. Le peuvent aussi, les arrière-grands-parents, ses oncles, tantes neveux et nièces, grands oncles, grandes tantes, cousins germains, petits-neveux et petites nièces du défunt.


R : OUI, en dehors du fait que seuls les membres de la même famille peuvent en être membre, jusqu'au 4ème degré.

R : NON, elle ne peut pas faire de commerce sous quelle que forme que ce soit. S'ils veulent commercialiser un produit, vendre un service, etc. ils doivent monter ensemble ou seulement quelques unes des associés, une seconde société commerciale du type SARL ou SAS, SASU. Nous recommandons plutôt le création d'une SAS (au au moins deux personnes souhaitent poursuivre cette activité) ou d'une SASU (une seule personne). Chacune des structures sera indépendante. Ceci permet par ailleurs de ne pas mettre en péril les biens immobiliers de la SCI, si l'une ou l'autre des société rencontre des difficultés, aucune n'est responsable des déboires de l'autre.
Infos complémentaires sur les SAS et SASU : sas-sasu.com ainsi que les statuts à utiliser : commandesecurisee.com


R : Il n’y a aucun nombre d’associés maximum imposé par la loi. Les statuts peuvent prévoir éventuellement de fixer un seuil. Il faut 2 associés au minimum pour la constituer.

R : La durée de vue d’une société est de 99 ans. Cette période pourra être renouvelée autant de fois que l’on veut ensuite pour la même durée, ou une durée inférieure. Rien n’est imposé.

R : NON. Absolument pas obligatoire d’avoir recours à un tiers pour monter la société, mais recommandé pour prendre des conseils, bien entendu. Il s’agit d’une société de gestion de biens immobilier, par conséquent, on veillera à ne pas recopier des statuts dans les livres, sur internet ou sur les sites proposant des statuts gratuits (soit disant… sachez que rien n’est gratuit, il leur faut bien vivre, ce qui est normal).
Pour votre création, il existe des dossiers juridiques d’information nommés « dossiers-kits de création » lesquels sont édités depuis 1981, donc sérieux (sinon, ils n’existeraient plus !).
Ils comprennent tous les éléments indispensables dont vous avez besoin : statuts près à être commercialisés, modèles de contrats et formules, information à connaître avant, pendant et après la création (350 à 450 pages au total), ainsi que le mode d’emploi pour déposer le dossier auprès du tribunal de commerce pour l’immatriculation sans avoir à se déplacer dans quelconque administration. La SCI à capital variable est recommandée plus particulièrement. Plus d’infos, cliquez ici.

R : C’est le gérant. Il peut être nommé plusieurs gérants parmi les associés. Le gérant peut être non associé, mais doit obligatoirement faire partie de la famille. Souvent, lorsque la SCI est constituée entre les enfants et les parents, ce sont ces derniers qui assurent la gérance.


R : Les statuts précisent cette durée. Elle peut être illimitée. Toutefois, selon le cas, nous préconisons dans le cas où le gérant est une personne de la famille non proche dans les relations courantes, de prévoir que le gérant sera nommé pour une période, renouvelable automatiquement par tacite reconduction. Par exemple 2 ou 5 ans.
Cette astuce permet dans le cas où le/ les gérants ne conviennent pas, de les remplacer le moment venu.
Sinon, il est très difficile de « virer » un gérant. Ceci est la solution pour garantir une bonne gestion.

R : NON, il n’y a pas de charges sociales à payer. Une SCI n’est pas une structure pour rémunérer des associés. D’ailleurs, fiscalement, ceci ne serait pas recommandé puisque les sommes versées aux associés seraient considérées comme des avances sur la perception des bénéfices…
En revanche, les personnes non associées auxquels sont versés des rémunérations ou quelconques dédommagements sont assujetties au paiement de charges sociales. Ils sont rattachés au régime général de sécurité sociale des salariés

 






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Non, il s'agit d'une mauvaise idée, surtout si le bien immobilier a été acheté avec un crédit garanti par une hypothèque ou un privilège. L'organisme financier prêteur est en droit de refuser le transfert du prêt vers le nouveau propriétaire que sera la SCI et surtout, exiger son remboursement anticipé.

Si le bien a été acheté à titre personnel voilà quelques années avec un emprunt toujours en cours, il sera prudent avant la création de la société civile immobilière, de demander l'avis de la banque sur le projet.

L'opération n'est pas sans incidence financière : la modification de l'affectation hypothécaire entraînera des frais d'enregistrement également, mais aussi, des honoraires notariaux. Enfin, l'apport sera considéré "à titre onéreux" et non au titre "d'apport pur et simple" ce qui donnera lieu au paiement d'une taxe d'enregistrement proportionnel entre 5 et 5,2 % actuellement sur le montant du bien, moins le montant de ce qu'il reste à payer pris en charge ensuite par la SCI.

Exemple simplifié :
La valeur du bien est de 2000 000 euros. Déjà 100 000 euros ont été remboursés. La taxe, supposons de 5,09 %, s'appliquera sur la part qu'aura par la suite, la société à payer soit sur 100 000 euros. Les droits d'enregistrement s'élèveront donc à 5090 euros !
La solution ? Acheter le bien immobilier non pas au nom d'un associé, mais directement au nom de la société ou l'apporter dans le capital au moment de la création. Ceci évitera de payer deux fois les frais de notaire et les frais d'enregistrement.

OUI, c'est possible. Rappelons qu'un apport en industrie est constitué de services rendus gratuitement à la société. En contre-partie de l'estimation de la valeur que représente le temps offert gratuitement, on convient d'un équivalent en parts sociales, lesquelles donnent droit à la participation aux bénéfices.

Toutefois, elles ne contribuent pas au capital, en d'autres termes, le montant du capital ne sera pas modifié.

Exemple : Le capital social est de 1000 euros avec 100 parts. Un associé en industrie dispose de 30 parts. Le capital sera toujours de 1 000 euros, mais sera divisé en 130 parts et non plus en 100 parts.

Les bénéfices seront donc divisés par 130 et distribués proportionnellement au nombre de parts de chacun.

Les parts en industrie permettent à son propriétaire de participer aux assemblées générales et de prendre part aux votes. Elles sont non cessibles, l'associé ne peut ni les vendre, les donner, ni les transmettre par succession. Elles disparaissent à son décès

Une SCI familiale peut opter pour l'assujettissement à la TVA ce qui lui permet d'être remboursée de la TVA payée sur le prix d'acquisition des biens immobiliers neufs ou sur les travaux de rénovation d'immeubles anciens.
Cette option oblige à ce que les loyers à supportent la TVA pendant dix ans, voire vingt ans en cas de remboursement de TVA

Exemple : le loyer loué habituellement à 1 000 euros le sera désormais à 1 200 euros, les 200 euros de TVA supplémentaires seront reversés aux services fiscaux).

Toutefois, si l'activité habituelle de la SCI est de louer des locaux d'habitation non meublés, le bénéfice de l'application de la TVA n'est pas possible.

Pour déclencher l'option, le gérant de la SCI devra envoyer un courrier au service des impôts dont dépend la société. L'engagement irrévocable vaut pour dix ans, et 10 ans de plus si un remboursement de TVA a été effectué. A méditer avant de s'engager...

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