Ecrire les statuts




Le contenu des statuts
de la SCI familiale
est codifié


Les statuts est à la société ce que les lois sont à la républiques : la colonne vertébrale et le règlement pour le fonctionnement de l’entreprise. Il est donc important de prendre soins de sa rédaction, et ne pas avoir recours à des statuts qui traînent sur internet, dans certaines publications, et ceux offerts gratuitement, pour diverses raisons.

L’enjeu est très important,  il ne s’agit pas d’aller acheter un paquet de bonbons, mais un bien immobilier. Il faut donc prendre toutes les précautions juridiques indispensables pour s’assurer  de la solidité du projet.

La création d’une SCI familiale lorsqu’on veut acheter et conserver des biens  entre membre de la même famille est une bonne décision. Elle évite certes, les soucis d’indivision, mais aussi bien d’autres.

Il convient toutefois d’anticiper ces problèmes dans la mesure où le permet la loi, et de rédiger les statuts avec une très grande attention. Evitez d’en recopier dans des livres, ou d’utiliser ceux proposés un peu partout, sur des sites avec la fourniture gratuite de statuts automatisés, etc. Utilisez des statuts sérieux, rien ne vaut la consultation d’un spécialise, juriste, avocat ou d’un notaire.

Une mauvaise rédaction des statuts peut entraîner des conflits entre les associés, voir à perdre les biens qu’on croyait pourtant en sécurité. Se procurer maintenant les statuts de la société en cliquant ici.

Les mentions obligatoires


Les statuts doivent contenir certaines mentions obligatoires :

ecrire les statuts de la SCI familiale• Nom de la SCI et adresse du siège social
Même s’il s’agit du nom de famille des associés, il sera nécessaire de vérifier auprès de l’Institut National de la Propriété industrielle (INPI.com) s’il n’a pas déjà été utilisé et déposé en tant que nom de société ou de marque. Auquel cas, vous ne pouvez pas l’utiliser.
Quand à l’adresse du siège sociale, elle est celle du bien immobilier ou celle du gérant (ou de l’un d’eux, s’ils sont plusieurs).

•  Objet social
Celui-ci détermine l’activité précise de la société. S’agissant d’une SCI, elle ne peut avoir pour but que l’achat de biens immobiliers dans la perspective de locations ou de mise à disposition gratuitement ou contre un loyer, à une personne.

• La liste des associés
Elle comprend la liste des associés avec pour chacun, leur identité, date et lieu de naissance, adresse de résidence, situation matrimoniale pour les associés mariés.

• La liste en détail des apports des associés
En numéraire, en nature, ou en Industrie.  Les apports en industrie ne contribuent pas au capital, c’est-à-dire que les parts attribuées dans ce cadre ne s’ajoutent pas au montant du capital. L’apport en industrie représente la mise à disposition du temps passé gratuitement pour la société, par une personne qui en devient ainsi membre. On estime le temps passé en nombre de parts.
Exemple : par ses conseils, son savoir-faire (comptabilité, jardinage, bricolage, etc.) une personne consacre gracieusement du temps pour le bon fonctionnement de la société sans être payé. Pour le récompenser, la SCI donne une valeur à ce travail en lui donnant un certain nombre de parts. Ce dernier ne modifie pas le montant du capital, mais lui donne droit d’une part, d’assister aux assemblées et d’autre part, de recevoir des bénéfices comme les autres associés.

• Le montant du capital,
la valeur de chaque part sociale, et la répartition du nombre de celles-ci pour chaque associé

• Fixe ou variable
Le capital de la société peut être à capital fixe ou bien, à capital variable. Cette dernière forme est vivement recommandée puisqu’elle permet de faire varier le capital entre un minimum et un maximum sans qu’il n’y ait de formalités à accomplir, sans annonce légale à publier, et sans frais surtout. On devra observer la plus grande attention à la rédaction de cette clause, en entraînant d’autres. 

• Durée de la société
Elle est fixée pour une période de 99 ans maximum (renouvelable ensuite autant de fois que le décideront les associés le moment venu). Toutefois, rien n’interdit à ce que cette période soit fixée pour une durée moins longue, renouvelable par tacite reconduction ?

• Nomination du gérant
Les statuts désignent le ou les gérants, ainsi que le fonctionnement, nomination, démission de ce ou ces derniers. Le ou les gérants ont les pouvoirs les plus étendus. Il est difficile de mettre fins aux fonctions de gérant, c’est la raison pour laquelle il est bon de limiter la durée de son mandat, mais aussi, le montant des dépenses au delà duquel l’accord des associés est nécessaire. C’est avec minutie que la rédaction de cette clause sera établie.
Il n’est pas obligatoire que le ou les gérants soient choisis parmi les associés. Il peut ou peuvent être non associés, mais membre de la même famille, jusqu’au 4ème degré.

• Autres clauses à inclure dans les statuts
modalités de fonctionnement, dissolution de la SCI,  cessions de parts, conditions pour devenir associé, les règles de majorité dans les décisions en assemblée générales en respectant les lois, tenue de la comptabilité, versement des bénéfices, fonctionnement des comptes courant d’associé, règles de résolution des conflits, etc.

Rappelons que les statuts de la société seront signés en originaux en autant d’exemplaires qu’il existe d’associés, plus un, pour la société elle-même

Conseil : pour créer votre SCI familiale (à capital fixe ou à capital variable), utilisez le « Dossier-kit de création »© dans lequel vous trouverez les statuts commentés, modèles de contrats et formules,  les informations juridiques à connaître AVANT et APRES la création, mode d’emploi pour créer et immatriculer la société sans bouger de chez-soi, etc. Voir les autres informations à partir de ce lien Les statuts proposés dans ces dossiers-kits n’ont rien à voir avec les statuts gratuits proposés par certains sites ou proposant une génération automatique…



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L'essentiel
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• LES STATUTS : Ils doivent être rédigés avec beaucoup de soins, par des spécialistes, pour éviter les catastrophes au cours des prochaines années. Les problèmes ne surgissent pratiquement jamais les premières années de la création.

• FORME : Il est conseillé de créer une Société Civile Immobilière Familiale à capital variable pour plus de souplesse. En effet, en cas de modification du capital en raison du départ ou l’arrivée de nouveaux associés, aucune formalité ni obligation de passer une annonce légale ne sont requises. Donc, pas de frais. Les nouveaux associés (hors fondateurs) peuvent rester anonymes vis-à-vis du grand public.

• NOM DE LA SOCIETE : Le nom de la SCI est choisi librement. Toutefois, il est conseillé de vérifier préalablement si celui-ci n’est pas déjà utilisé par une autre entreprise, même s’il s’agit de son propre nom de famille (voir ci-dessous : autres articles sur le même thème).


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