Transmettre un patrimoine immobilier sans impôt, à ses enfants

Constituer une SCI est une excellente solution pour transmettre un patrimoine immobilier entre époux, entre enfants et parents, voire entre membres de la même famille lors d'un décès, sans aucun droit de succession à payer. Chaque enfant peut bénéficier d'une exonération de 100 000 euros sur une période de 15 ans (en une ou plusieurs fois) par parent. Un enfant peut donc bénéficier d'une exonération de 200 000 euros si les deux parents existent.

Les fonctionnaires ont le droit de monter librement une SCI, y compris les fonctionnaires de Police, de gendarmerie, militaires, etc.

Ainsi, ce montage permet-il de rendre transmissible automatiquement les parts (usufruit/nue-propriété) par exemple entre les époux, les parents et les enfants ou/et les membres d'une même famille jusqu’au 4ème degrés.

On appelle démembrement croisé, une répartition des parts de la société civile immobilière entre deux associés (ou parents et autres membres de la famille associés), un autre avantage fiscal à ne pas négliger. Lors du décès de l'un des deux associés, le survivant hérite de toutes les parts de la personne disparue totalement exonéré d'impôt sur cette succession de parts.

Le démembrement croisé des parts sociales

Le démembrement est un outil d'optimisation fiscale, et permet de conserver une garantie de conserver le droit d’habiter le bien immobilier dans le cas d’un couple, ou de grands parents envers les petits enfants. Attention cependant : devant les abus constatés, les services fiscaux on du revoir la définition de l'abus de droit dans le cas d'un démembrement dans le but précité. Il ne doit pas être intentionnellement mis en place dans le seul but d'échapper à l'impôt (article 109 du Code de procédures fiscales). Ne sont pas concernées par ces mesures, les transmissions anticipées d'un patrimoine, notamment celles pour laquelle ou lesquelles les donateurs se réservent l'usufruit du ou des bien transmis.

Il est également intéressant pour les couples non mariés, d’utiliser le démembrement croisé de parts de SCI pour la résidence principale afin d’assurer le maintien dans les lieux du concubin survivant jusqu’à son propre décès, avec une fiscalité nulle et sans ingérence des héritiers (ils n'ont pas leur mot à dire).
Avant de donner un exemple pratique, précisons les définitions simplifiées de l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit :
Ainsi que le dispose l’article 578 du Code civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
En d’autres termes, l’usufruitier est celui qui n’est pas propriétaire d’un bien immobilier ou parts de société, mais peut l'utiliser gratuitement ou contre un loyer, ou bien, il peut le louer au nue-propriétaire (voir plus loin)

Il lui est possible aussi de louer les locaux et d’en conserver totalement le fruit, c’est-à-dire, les montants encaissés sans avoir à en reverser au nu-propriétaire, de donner son droit d’usufruit à bail, de le vendre ou de la céder à titre gratuit ou pas. Toutefois, qu’il s’agisse de location ou de vente, le nu-propriétaire doit donner son accord préalable par écrit.

Il a l’obligation de conserver le bien immobilier en parfait état, procéder aux réparations locatives d’usage (sauf gros travaux restant à la charge du nu-propriétaire, comme un locataire classique) et ne pourra réclamer aucune indemnité ni dédommagement pour améliorations, à la fin de l’usufruit.

La durée de l’usufruit peut-être fixée pour un certain nombre d’année (3, 5, 30 ans, etc.) non imposé par la loi, ou en viager (toute la durée de vie du nue-propriétaire).

La nue-propriété :
Le nue-propriétaire est celui a qui appartient les parts sociales qu’il peut donner en usufruit à une autre personne. Il conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de ou des usufruitiers. Par ailleurs, il a l’obligation de prendre à sa charge, les grosses réparations telles que : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues, murs de soutènement et clôture en entier. Il doit également prendre en charge les réparations d’entretien (article 606 du Code civil).

Les articles 544 du Code civil et suites, créés par la loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804 (toujours en vigueur) définissent ainsi :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » puis « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».

Le nue-propriété est transmise pour sa seule valeur aux héritiers et entre dans la succession selon un barème établi par les services fiscaux.

Cas pratique de démembrement croisé

Monsieur CEAMOI et Madame CEAMOI née JANVEUBIEN âgés respectivement de 56 et 51 ans souhaitent acquérir un logement d’une valeur de 270 000 €. La protection du concubin survivant en cas de décès est l’une de leur préoccupation. Ils désirent que le survivant puisse occuper paisiblement le logement sans ingérence des héritiers. D’autre part, ils désirent minimiser le montant de la fiscalité liée aux droits de succession.

lls décident de constituer une SCI de famille en démembrement croisé, laquelle SCI achètera le bien. Le capital de la société est divisé en 100 parts numérotées de 1 à 100. Monsieur CEAMOI détient la nue-propriété des 50 premières parts et l’usufruit des 50 suivantes. Madame CEAMOI née JANVEUBIEN détient l’usufruit des 50 premières parts et la nue-propriété des 50 dernières parts.

En conséquence, si Monsieur CEAMOI décède le premier, Madame CEAMOI née JANVEUBIEN aura l’usufruit des 50 premières parts et surtout la pleine propriété des 50 parts restantes. Inversement, si Madame CEAMOI née JANVEUBIEN décède la première, Monsieur CEAMOI aura la pleine propriété des cinquante premières parts et l’usufruit sur les parts suivantes.

A condition d’avoir rédigé avec la plus grande précaution une clause dans les statuts relative aux droits respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires, le conjoint survivant conservera le contrôle de la société et pourra continuer à occuper le logement sans aucune difficulté. Les autres héritiers respectifs de chaque défunt ne pourront en aucun cas à ce stade, revendiquer de quelconques droits.

Second avantage est fiscal. A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété sera reformée sur 50 parts sociales (la moitié du bien), sans aucune fiscalité. Seule la nue-propriété des cinquante autres parts tombera dans la succession du concubin décédé (habituellement, on dit « pré-décédé »). En présence d’un enfant, le jeu de l’abattement de 159 325 € (succession en ligne directe) viendra neutraliser la fiscalité sur les 50 parts en nue-propriété.

En revanche, il sera nécessaire de trouver un deuxième associé dans l'année qui suit la disparition. (le conjoint héritier pourrait donner des parts à un membre de la famille obligatoirement. Une SCI ne peut pas fonctionner avec un seul associé.

Au décès du second conjoint, les héritiers de chaque conjoint défunt, détiendront la pleine propriété de la moitié des parts sociales et pourront ou pas, poursuivre l'activité de la SCI ou revendre le biens immobiliers dont elle est propriétaire.

Notaire obligatoire
pour le démembrement
avec un immobilier si
la société possède un bien

S’il s’agit de démembrer les parts d’une société sans immobilier, le démembrement peut être librement décidé par les associés, c'est-à-dire, sans notaire, dès lors que la SCI n'est pas encore propriétaire d'un bien. A moins qu'un apport d'immobilier soit apporté à la création (contacter votre notaire).

Dès lors qu’un démembrement est souhaité pour une SCI possédant un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire à la création ou durant la vie de celle-ci. Profitez de cette occasion pour lui exposer votre projet de succession croisée, les conseils qu'il peut vous prodiguer, le montant des réductions de droits, etc. Ils seront compris dans ses honoraires. En revanche, si vous créez une SCI sans immobilier ou souhaitez établir un démembrement dès la création sans qu'un bien soit déjà acquis, l'intervention du notaire n'est pas obligatoire. Il ne le deviendra ensuite comme pour l'achat de n'importe quel particulier.

C'est la raison pour laquelle les statuts de la société doivent être minutieusement établis, en tenant compte des enfants mineurs, des éventuels problèmes pouvant survenir dans le futur, fuyez l'utilisation de statuts types trouvés sur le net ou et distribués gratuitement un peu partout. les problèmes ne surviennent souvent de longues années après la création. Nous vous recommandons de faire établir des devis auprès de plusieurs professionnels du droit (avocat, notaire, expert comptable, juriste d'entreprise...) avant de vous engager.

L'essentiel
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• USUFRUIT : il a le droit de jouir du ou des biens dont est propriétaire la SCI. L'usufruitié peut habiter le bien ou le louer. C'est lui également qui encaisse les loyers en cas de location (et pas le ou les nue (s) propriétaire (e).

• NUE-PROPRIETE : il s'agit du propriétaire de biens ou de parts sociales qu'il peut donner en usufruit à une autre personne.

• DEMEMBREMENT CROISE DE PARTS ENTRE DEUX ASSOCIES : il permet de transmettre les parts sociales d'une société et de conserver le droit d'habiter dans le bien immobilier. Il est possible de réserver l’usufruit aux parents, en attribuant ou cédant des parts aux enfants. Rappelons qu'une cession peut être exonérée d'impôts jusqu'à 100 000 euros par parent et par enfant (soit 200 000 euros exonérés pour un couple marié vers chacun des enfants). Un démembrement ne doit pas être confondu avec l'indivision.

• CESSION DE PARTS A TITRE GRATUIT : la loi permet de donner légalement jusqu'à 100 000 euros sans payer d'impôt par période de 15 ans, par exemple entre parents et enfants. Lorsque la société est soumise à l'ISF, les parts de SCI bénéficient jusqu'à 15% d'abattement.

• INTERVENTION DU NOTAIRE : Elle n'est pas obligatoire dans le cas d'un démembrement de parts sociales sans immobilier. Toutefois, dès l'instant où la société en fait l'acquisition ou si un associé apporte un bien, son intervention est requise. Le montage de la structure juridique - la société - est indépendante de l'achat du bien. On peut donc monter seul sa société.