Le contexte de
la SCI familiale

Il existe de nombreuses structures pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Il peut s’agir de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ou encore de sociétés civiles immobilières (SCI). Chaque structure possède des avantages et des inconvénients, mais la SCI possède une structure plus souple.

Aussi, créer une SCI familiale est intéressant pour permettre aux enfants d’obtenir des parts dans le capital sans payer de droits, ou très peu, éviter les risques d’indivision. Pour les parents et les grands-parents, c'est aussi une solution pour transmettre des parts exonérées de droits en assurant une succession avec une fiscalité plus légère (5 % au lieu de 55 à 60 %).

Insistons sur un point : les associés ne peuvent qu’être de la même famille jusqu’au 4ème degré. Aucun étranger à celle-ci n’a possibilité de devenir membre de la SCI familiale. Ainsi, les membres de la famille ont la certitude que le patrimoine ne se dispersera pas en dehors de celle-ci, ce qui rassure.

Quant au degré de parenté, il est le nombre de générations existant entre le défunt et les membres de sa famille. Pour déterminer le nombre de degrés, de source notariale, il convient de calculer le nombre d’intermédiaires existant entre le défunt et son parent, puis d’y ajouter le nombre 1.

Sont ainsi parents jusqu'au 4ème degré (ou rang) :

- premier degré : enfants du défunt, son père et sa mère ;
- deuxième degré : petits enfants, et grands parents du défunt. Les frères, sœurs, petits enfants du défunt sont également parents à ce degré ;
- troisième degré : arrière-grands-parents du défunt, ses oncles, tantes, neveux et nièces ;
- quatrième degré : grands oncles, grandes tantes, cousins germains, petits-neveux, petites-nièces du défunt.

Il est possible que des héritiers de lignes ou d’ordres différents soient parents du défunt au même degré. On consultera, pour confirmation, un notaire, en rappelant que les informations de ce dernier sont considérées comme totalement fiables.

 

L'essentiel
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• CAPITAL SOCIAL : libre. Pas de minimum ni de maximum.

• VARIABILITE DU CAPITAL : nous recommandons de monter une SCI Familiale à capital variable.

• NOMBRE D'ASSOCIES : 2 au minimum. Pas de maximum

• GERANT : il peut y en avoir un seul, ou plusieurs. Le gérant, choisi par les associés, a les pouvoirs les plus étendus pour diriger la société. Ils peuvent être contrôlés et limités a un seuil de dépenses au dessus duquel tous les associés doivent donner leur accord.

• RECOURS A UN NOTAIRE POUR LA CREATION DE LA SCI : non, elle peut se créer librement entre les associés. Nous vous recommandons pour cela, d'utiliser le "Dossier-kit de création". En revanche, s'il y a apport d'un bien immobilier à la création ou achat par la suite d'un immobilier, il est obligatoire de demander au notaire d'établir l'acte de propriété ou de changement de propriétaire (ceci n'a rien à voir avec la création en elle-même de la société laquelle peut être créée par les membres de la SCI).

• COUT POUR LA CREATION D'UNE SCI FAMILIALE : le même que pour une SCI classique celui-ci étant fonction de la longueur de l'annonce légale. Si vous souhaitez monter votre société par l'intermédiaire d'un intervenant autorisé, il vous faudra compter entre 590 et 2 000 euros selon ses honoraires (+ frais d'annonce légale et d'enregistrement au greffe du tribunal dans la majorité des cas. En la création vous-même avec le "Dossier-kit de création" (marque déposée), le coût est ramené à 85 euros hors annonce et greffe.