Vendre un bien immobilier à soi-même


Un particulier peut-il se revendre à lui-même un bien immobilier dont il est propriétaire. La réponse est OUI, mais…

Elle nécessite la création d’une structure juridique comme par exemple, une société civile immobilière familiale lorsque ses membres sont de la même famille, dans laquelle le particulier aurait des parts pour conserver le pouvoir.

L’expression vendre à soi-même est cependant impropre bien qu’employée fréquemment. Pour bien assimiler ce qui suit, il convient de retenir que vous, particulier, êtes nommée personne physique. En revanche, une société est elle, une personne morale. Elle est composée de personnes physiques uniquement. Eventuellement, on peut envisager l’association avec une autre société de la même famille que les autres. Une société SCI ne peut pas comprendre une seule personne, elle serait illégale. Deux sont obligatoires. Si un décès ou un départ du deuxième associé survient (voir modalités et règles dans les statuts de la société, en priorité), il est nécessaire de trouver un remplaçant peut être un ou plusieurs des héritiers, un associé (si elle comprend trois associés au moment de l’événement, lequel rachètera les parts) ou bien une personne extérieure, française ou étrangère, sans aucune distinction ni formalité particulière à condition de faire partie du même cercle familial :  grands parents, parents, enfants, éventuellement petits enfants. Les fonctionnaires longtemps interdits d’être associés, en sont désormais autorisés.  

Pour sécuriser le tout, le montage pourrait comprendre un démembrement surtout si la société ne comporte que deux associés, par exemple, deux époux. Ainsi, les héritiers seraient écartés de l’héritage au décès de l’un d’eux. En France, la SCI est une forme juridique très courante pour détenir et gérer des biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes d'acquérir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers et les gérer en commun. Cette forme juridique offre de nombreux avantages, notamment en termes de gestion du patrimoine, de transmission et de fiscalité (art. 544 du Code civil ; art. 669-1 du Code général des impôts). La SCI évite le problème de l’indivision (droit entre les descendants).

autres sources :

- transmission-demembrement

- sci infos


- gérance de la SCI


Le bien acquis est la propriété de la société civile immobilière, et non pas celle des associés qui peuvent en jouir avec l’accord de tous (les statuts précises les règles de majorité. La SCI (c’est-à-dire les associés) peut également décider de louer ce bien après l’avoir acquis. En fin d’exercice, les bénéfices seront partagés entre ses membres proportionnellement au nombre de parts sociales détenues.
Cependant, cette opération doit être effectuée avec une grande précaution. Les conseils d’un professionnel sont recommandés. Bénéficier d’une fiscalité privilégiée ne doit pas être le but poursuivi par les associés et respecter certaines règles juridiques, fiscales. En effet, la SCI doit également respecter scrupuleusement les règles de fonctionnement édictées par la loi, notamment en matière de rédaction des statuts, de convocation et de tenue des assemblées générales annuelles, de comptabilité (obligatoire en cas d’imposition à l’IS), de fiscalité et de formalités administratives.

Lorsque la société est généralement créée avant l’achat du bien immobilier. Dans ce cas, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour la création.  Un notaire est uniquement obligatoire au moment de la vente et si la sci possède déjà un bien immobilier avant l'apport d'un autre bien.
Le but d’une société civile immobilière est d’acheter un ou des biens pour le ou les gérer. Les associés effectuent les formalités habituelles de création auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), organisme centralisateur depuis le 1er janvier 2023. Celui-ci se charge de transmettre le dossier lorsqu’il est complet, au tribunal de commerce et des sociétés (RCSvente-a-soi-meme-tresorie) compétent.

Après l’immatriculation les numéros SIRET et SIREN sont attribués, (compter entre 2 et 15 jours environ selon la charge des tribunaux, après validation et transmission de l’INPI vers le tribunal concerné). Dès lors, la société existe, se dote d’une personnalité juridique morale et peut acheter le bien immobilier dont il est question précédemment. Un notaire est obligatoire au moment de la vente.

Par ailleurs, la vente du bien immobilier appartenant au particulier être effectuée dans les conditions du marché, c'est-à-dire à un prix raisonnable et conforme à sa valeur d’un même bien vendu dans un périmètre environnant, présentant à peu près les mêmes caractéristiques. Si le prix de vente est supérieur à la valeur du bien, l'opération pourrait être considérée comme une fraude fiscale, entraînant une rectification et un taxation immédiate. A l’inverse, une sous-évaluation emporte les mêmes considérations des services fiscaux. Le notaire vous apportera tous les conseils nécessaires à cette occasion.

Enfin, il est important de noter que la création d'une SCI n'est pas une opération anodine et doit être réfléchie en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux du particulier. Cette opération peut avoir des conséquences importantes en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine.


SCI familiale à capital variable




Lorsque les associés de la société civile immobilière sont de la même famille (jusqu’au 4ème degrés), c’est une SCI familiale qu’il convient de créer pour une transmission plus tard, en particulier à capital (*) (articles 231-1 et ses suites du Code de commerce, applicable aux sociétés civiles par le Code civil article 1845-1, alinéa 2) pour les raisons suivantes :

• les nouveaux associés (en dehors des fondateurs à l’origine de la création) peuvent rester anonymes vis-à-vis du grand public. En effet, il peut arriver que les associés souhaitent ne pas faire connaître leur appartenance à la société. Ils ne figureront pas dans les statuts, mais devront faire l’objet d’une déclaration uniquement aux services fiscaux (à défaut, la SCI familiale ne pourrait bénéficier d'avantages).

• La société à capital variable est régie par le Code civil. Elle permet de supprimer certaines formalités et réaliser quelques économies substantielles (suppression de l’obligation de publier une annonce légale en cas de modification du capital suite à l’arrivée ou le départ d’un associé, n’avoir pas mettre-à-jour les statuts au registre des sociétés, ni procéder aux formalités d’usage auprès du tribunal de commerce).


Les fonctionnaires peuvent aussi monter leur société


Rappelons que les fonctionnaires sont autorisés à monter une société familiale et en être gérant à condition qu’elle soit familiale et n’avoir aucun but commercial (par exemple, ne pas faire appel à la location temporaire via les plateformes spécialisées, sur le net). Sont concernés : tous les fonctionnaires, y compris les salariés de l’Elysée, gendarmes, policiers, militaires, aviateurs militaires, etc.


Création de la SCI soi-même…



 

Les Editions Juridiques Pratiques proposent un dossier-kit complet comprenant tous les éléments nécessaires à cette création soi-même, à moindre coût, comportant tous les actes nécessaires, modèles de convocations et procès-verbaux d’assemblées, d’exemples de contrats divers pour sociétés civiles dans le cadre de son fonctionnement, actes comme l’état de présence en assemblée, rédaction des résolutions, mode d’emploi, etc.

Coût de la création d’une société

Depuis quelques années, les frais légaux des formalités ont une tendance à la baisse. Pour les créations de sociétés, les annonces légales ne sont plus facturées au nombre d’espaces et caractères, mais à un forfait pour la France métropolitaine selon le département du siège de la société, et un tarif différent pour deux départements d’Outre-mer (La Réunion et Mayotte).


Prix arrondis au plus près (2013 / 2014).

• Prix des annonces légales (création) sont de :
181 à 185 euros selon les départements, et
 217 euros pour La Réunion et Mayotte.

• Enregistrement au tribunal de commerce :
  66,88 €   

• Enregistrement au registre des bénéficiaires effectifs :
  21,41 €

Total des frais légaux (France hors Mayotte et la réunion) :
  270 à 273 €

Total des frais légaux pour Réunion et Mayotte :
306 euros
  
• Mise à jour annuelle Infogreffe.fr (à consulter) : lien       

A ces tarifs, s’ajoutent les honoraires du juriste (juriste, avocat, notaire) si vous ne souhaitez pas créer vous-même la société. Leurs honoraires sont compris entre de 1 000 à 1 700 euros pour un avocat ou un expert-comptable, et entre 1 000 et 3 000 euros pour un notaire. Toujours demander des devis pour comparer les prestations.

Autres possibilités pour le montage de votre SCI (l'un des moins élevé que nous ayons constaté) : https://www.juriste-assistant.com/

Résumé des précautions à prendre

Autres précautions à prendre pour éviter une requalification par les services fiscaux :

• L'associé vendeur ne doit pas avoir la majorité des parts directement ou indirectement - par rapport aux autres associés - pour ne pas être assimilé à une "vente à soi-même" avec un unique but de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est préférable qu'il ne soit ni gérant, ni co-gérant. Le changement de propriétaire doit être bien réel.

• S'il est en couple, doit être marié sous le régime de la séparation de biens. Le bien immobilier vendu doit lui appartenir personnellement. On pourra voir cette question avec le notaire (obligatoire lors d’une vente qu’elle soit à l’initiative d’un particulier ou d’une société, ainsi qu'étudier si le changement de régime matrimonial peut être plus avantageux).

• Si la SCI comprend pour associés, les parents et les enfants, on veillera à ce qu'aucun des membres individuellement ne soit majoritaire.

• Ne pas renouveler ce type d'opération de revente à la société plusieurs fois, ou avec chaque associé à tour de rôle. Le risque d'être redressé est élevé...

• Concernant le prix de revente à la société, il n'est pas possible d'effectuer une opération commerciale, donc, pas de plus-value à la revente. Ce n'est pas interdit, mais un grand risque de pénalisation fiscale subsiste si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées !

Observations



Autres précautions à prendre pour éviter une requalification par les services fiscaux :
• L'associé vendeur ne doit pas avoir la majorité des parts directement ou indirectement - par rapport aux autres associés - pour ne pas être assimilé à une "vente à soi-même" avec un unique but de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est préférable qu'il ne soit ni gérant, ni co-gérant. Le changement de propriétaire doit être bien réel.

• S'il est en couple, doit être marié sous le régime de la séparation de biens. Le bien immobilier vendu doit lui appartenir personnellement. On pourra voir cette question avec le notaire (obligatoire lors d’une vente qu’elle soit à l’initiative d’un particulier ou d’une société, ainsi qu'étudier si le changement de régime matrimonial peut être plus avantageux).

• Si la SCI comprend pour associés, les parents et les enfants, on veillera à ce qu'aucun des membres individuellement ne soit majoritaire.

• Ne pas renouveler ce type d'opération de revente à la société plusieurs fois, ou avec chaque associé à tour de rôle. Le risque d'être redressé est élevé...

• Concernant le prix de revente à la société, il n'est pas possible d'effectuer une opération commerciale, donc aucune plus-value à la revente. Ce n'est pas interdit, mais un grand risque de pénalisation fiscale subsiste si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées !

En conclusion



Un particulier est légalement autorisé à revendre le bien immobilier dont il est propriétaire, à une SCI dont il serait l'associé minoritaire ou majoritaire mais cette opération doit être effectuée avec précaution en respectant les règles juridiques et fiscales en vigueur. Il est donc recommandé de monter une SCI à capital variable (changement du montant du capital sans besoin d’effectuer les formalités courantes, annonce légale, déclaration au registre du commerce, etc.) L’accompagnement par un professionnel du droit pour la mise en place de ce type de montage nécessite quelques honoraires, mais évite d’importants des problèmes dans le futur.

Conseil : au moment de la vente de votre bien immobilier à la SCI, évitez de détenir la majorité des parts par rapport aux autres associés. Les services fiscaux sont susceptibles de vous pénaliser pour abus de droit. Soyez extrèmement prudent dans la rédaction les statuts de votre SCI. Ne recopiez pas les modèles que vous pouvez trouver sur des sites ou mis à disposition par un ami. Les dangers ne surgissent pas à la création, mais bien des années après, lorsqu’on s’y attend le moins. Les erreurs peuvent conduire à des drames pour avoir voulu économiser quelques centaines d’euros.

 

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(*) On connaissait la variabilité du capital avec la société coopérative, non appliquée aux autres statuts. C'est fin des années 1980 que la revue Job Pratique Magazine découvre qu'une loi, en partie non abrogée de 1860, est toujours applicable. Son premier article publié en 1988 suscite de nombreux remous et attaques de quelques médias. Finalement, grâce à cette publication, ce texte réécrit et réintégré début des années 1990 par le ministre de l'époque, Jean-Pierre Raffarin (avant de devenir Premier Ministre).


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