Besoin de liquidités ?




Vendez votre
logement

à votre
SCI familiale



Payer des droits de succession, rembourser un crédit, changer de voiture… On peut parfois avoir besoin d’une grosse somme d’argent. Un montage financier courant dans les pays anglo saxons, l’Owner Buy Out - rachat à soi-même -, peut vous tirer d’affaire.

Il permet au propriétaire d’un logement de trouver de l’argent en le vendant à une SCI constituée pour l’occasion. Laquelle empruntera alors une somme équivalente à la valeur du bien afin de l’acheter. Il sera ensuite mis en location, et les loyers perçus par la SCI serviront à rembourser le prêt. Mieux, puisque les intérêts du prêt seront déductibles des loyers. Voilà comment obtenir des fonds en ne s’adressant qu’à soi-même !

Cette opération légale exige toutefois une préparation minutieuse. Aux yeux du fisc, elle ne doit pas apparaître comme une manœuvre destinée à échapper aux impôts ou aux poursuites d’un éventuel créancier. D'autres motivations devront être avancées et prouvées pour ne pas être taxées d'abus de droit entraînant le refus de la déduction des intérêts et d'autres avantages du même type. On pourra faire valoir la substitution d'un prêt classique en un prêt in fine pour des raisons économiques, solde d'un prêt en cours pour un ré-emprunt, etc.

Autres précautions à prendre pour éviter une requalification des services fiscaux :

• L'associé vendeur ne doit pas avoir la majorité des parts directement ou indirectement - moins de 50 % - pour ne pas être assimilé à une "vente à soi-même". Il est préférable qu'il ne soit ni gérant, ni co-gérant. Le changement de propriétaire doit être bien réel.

• S'il est en couple, doit être marié sous le régime de la séparation de biens. Le bien immobilier vendu doit lui appartenir personnellement. On pourra voir cette question avec le notaire, ainsi qu'étudier si le changement de régime matrimonial peut être plus avantageux.

• Si la SCI comprend pour associés, les parents et les enfants, on veillera à ce qu'aucun des membres ne soit majoritaire.

Monter une
SCI familiale à capital variable ?


ventemaisonamasciEtant donné l'évidence de la nécessité de la création d'une structure juridique, on préférera une société civile immobilière familiale à capital variable pour des raisons de souplesse de gestion par rapport à une SCI classique à capital fixe.

Elle présente incontestablement des + par rapport à la classique SCI à capital fixe, notamment :

• En cas d'augmentation du capital, le cas ici puisqu’un apport immobilier est envisagé, il n'y aura aucune formalité à effectuer - pas d'annonce légale ni de mise-à-jour des statuts au tribunal de commerce (article L.231-3 du Code de commerce).

• Après la création, les nouveaux associés pourront choisir de rester anonymes pour le grand public - mais pas pour les administrations évidemment - puisqu'aucune disposition n'oblige la société à publier d'annonce légale (articles L.231-1 à L.231-8 du Code de commerce)

La création de la société civile immobilière ne pose pas de difficulté, on peut la créer soi-même notamment avec le "Dossier-kit de création"© lequel fourni tous les éléments nécessaires : statuts commentés, mode d'emploi, modèles de formules et contrats, convocation de la première assemblée constitutive, modèles de procès verbaux, informations à connaître AVANT et APRES la création, la manière de procéder pour la monter totalement sans avoir à sortir de chez-soi, en économisant sur ce poste. Pour se le procurer et le télécharger immédiatement, cliquer sur ce lien. Documentation pratique, les "Dossiers-kits de création" (marque déposée), existent depuis 1981 !

En revanche, l'intervention du notaire est obligatoire pour l'établissement de l'acte de propriété. Ses honoraires dépendent de l'étude notariale, il sera sans doute judicieux d'en mettre plusieurs en concurrence. Profitez de cet entretien pour lui demander les conseils dont vous pourriez avoir besoin. Prévenu préalablement de votre demande, il se fera un plaisir de vous guider. Il est probable qu'il ajoute quelques honoraires supplémentaires, il suffit de négocier d'avance avec lui. En régle générale, il offrira vraisemblablement cette prestation.


Quelques conseils


Il peut être stressant pour des associés qui sont de la même famille, de mener à bien la gestion d’une SCI familiale. Voici quelques conseils pour mener à bien cette entreprise :
- Le choix de la personne qui gérera et représentera la SCI doit être fait avec diligence. Aussi, il est recommandé de choisir une personne qui possède des connaissances dans l’immobilier.
- Définissez des statuts adaptés, en prévision de potentiels problèmes qui pourraient survenir au sein de la famille (décès, divorce, etc.). Cela vous permettra de réagir et de trouver des solutions plus rapidement.
- Laissez une certaine marge de manœuvre au gérant, et évitez que les associés aient trop de pouvoir, pour éviter que le bon fonctionnement de votre SCI soit bloqué.
- N’hésitez pas à consulter des professionnels de l’immobilier si vous avez besoin de renseignements, pour évaluer la valeur de votre patrimoine (comme odalys-patrimoine.com).

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L'essentiel
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• LE FISC VEILLE : l'opération ne doit pas être apparentée à une astuce pour échapper aux impôts.

• PAS D'OPERATION FICTIVE : la vente doit être réelle, son prix doit être celui du marché par rapport à l'environnement où est situé le bien. Il n'est pas possible de surévaluer ou sous-évaluer sa valeur.

• PRECAUTION : Veiller à ce que le vendeur ait moins de 50 % des parts sociales. A défaut, il est à craindre un refus services fiscaux lesquels seront en droit d'annuler les avantages fiscaux en réintégrant les taxes dont bénéficient habituellement les protagonistes de ce type d'opération.

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